物流毫無疑問是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場里最火的版塊，較低的地價(jià)，可觀的租金，電商利好帶來的持續(xù)需求，簡單的運(yùn)營模式，快速的建造周期。在逐漸冷卻的房地產(chǎn)市場里，物流地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，熱火朝天。

　　每一種物業(yè)應(yīng)該都是有一定的周期性，十年前的住宅，二三四線城市全面開花;幾年后，住宅收緊，商業(yè)地產(chǎn)迎來了春天。大概09-10年的時(shí)候開始大量規(guī)劃建設(shè)，讓成都，沈陽等二三線城市迅速過量;現(xiàn)如今，物流地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)來臨!從07，08年時(shí)謹(jǐn)慎的先行者安博、普洛斯擴(kuò)展到現(xiàn)在的嘉民、易商、宇培、華平、萬科、平安、維龍全線進(jìn)擊。此外，不少互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)巨頭也是紛紛盯上物流地產(chǎn)這塊大蛋糕。阿里、京東、蘇寧也是相繼布局物流地產(chǎn)……

　　普洛斯、萬科氣勢如虹，占據(jù)物流地產(chǎn)“半壁江山”

　　7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，中國財(cái)團(tuán)作價(jià)116億美元(約790億元)成功收購普洛斯。根據(jù)公告所示，各家財(cái)團(tuán)的持股比例分別為：萬科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%。如無意外，按比例計(jì)算，萬科將出資約170億元人民幣完成此次交易。

　　公開資料顯示，普洛斯是在中國、日本、美國以及巴西市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，更是亞洲最大的物流地產(chǎn)商。截至今年3月31日，普洛斯擁有并管理了約5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)務(wù)遍及全球117個(gè)主要城市。

　　“普洛斯在美國和歐洲排第二，巴西、日本和中國都是第一。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭介紹，目前萬科已經(jīng)聯(lián)手普洛斯在全球擁有超過500個(gè)現(xiàn)代化物流園區(qū)，占地近6000萬平方米，服務(wù)超過800家優(yōu)質(zhì)客戶，對應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值約410億美元。

　　在中國，普洛斯有2500萬平方米的物流地產(chǎn)面積，加上萬科的500萬平方米，占據(jù)中國市場份額的60%，穩(wěn)坐第一寶座。

　　萬科+普洛斯物流還在繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。10月11日，萬科發(fā)布公告，其子公司珠海乾元晟、深圳市萬科產(chǎn)業(yè)園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號擬共同投資設(shè)立一只專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金——珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)，將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成物流地產(chǎn)項(xiàng)目。其中萬科出資15億元，占比25%。

　　今年的雙十一，國人消費(fèi)熱情再度升級，全網(wǎng)銷售額達(dá)2539.7億，其中天貓銷售額達(dá)1682億，比去年又多了475億。而消費(fèi)者“剁手”之后，最關(guān)心的是何時(shí)送達(dá)�；鸨p十一背后，離不開物流倉儲支撐。

　　萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭透露，預(yù)計(jì)雙十一總共有10億件貨品，其中有5億件是從普洛斯和萬科的貨倉里出來的。

　　雙十一的火爆彰顯了萬科系物流地產(chǎn)“中國第一”的地位，2014年起便開始布局物流地產(chǎn)的萬科，在聯(lián)手物流地產(chǎn)巨頭普洛斯后，其打造全球化物流平臺的進(jìn)程在加快。萬科管理層表示，萬科物流不只是物流地產(chǎn)，還作為萬科城市配套服務(wù)商生態(tài)系統(tǒng)的一部分，為未來提供更多可能。

　　阿里、京東、蘇寧的物流地產(chǎn)布局

　　此外，阿里、京東、蘇寧等互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)巨頭也是紛紛布局物流地產(chǎn)。

　　在10月24日下午舉行的京東房產(chǎn)業(yè)務(wù)上線發(fā)布會上，京東集團(tuán)副總裁、京東商城居家生活事業(yè)部總裁辛利軍曾表示，京東拿到的地很多，不比開發(fā)商少。

　　這句話在剛剛公布的京東三季報(bào)中得到證實(shí)。11月13日，京東發(fā)布的2017年度三季報(bào)顯示，截至2017年9月30日，京東在全國共運(yùn)營405個(gè)大型倉庫，總面積約900萬平方米。約1.3萬畝的土地相當(dāng)于中型房企的體量，也意味著京東擁有中國電商領(lǐng)域最大規(guī)模的自建物流體系。

　　由于阿里巴巴將從2017年12月開始整合菜鳥網(wǎng)絡(luò)的財(cái)物數(shù)據(jù)，目前尚不清楚阿里擁有的倉儲面積。根據(jù)公開資料顯示，菜鳥現(xiàn)已在全國建立8個(gè)大型倉儲物流基地，并且在14個(gè)城市拿地，總投入超過200億，預(yù)計(jì)今年倉儲面積可以達(dá)到210萬平米。

　　從目前來看，采用自營模式的京東物流略勝一籌，但二者發(fā)展路徑不同，此后的競技結(jié)果尚難預(yù)料。

　　與整個(gè)京東集團(tuán)的發(fā)展同步，京東在2007年就開始自建物流體系。和阿里巴巴的菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司不同，自營是京東物流最核心的特點(diǎn)。從倉儲到末端配送人員，均采用自營模式。京東員工數(shù)量超過12萬人，是阿里巴巴的兩倍多，僅倉配就有70000多人，在全國范圍實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的操作和管理標(biāo)準(zhǔn)。

　　京東自建物流體系的重資產(chǎn)模式無法避免巨額資金投入、沉淀導(dǎo)致的現(xiàn)金和盈利的被吞噬，競爭對手阿里巴巴采用了另外一種模式。

　　2013年5月28日成立菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司，新公司投入50億元注冊資本金，菜鳥網(wǎng)絡(luò)由阿里巴巴天貓投資21.5億，占股43%。銀泰通過北京國俊投資有限公司投資16億，占股32%。富春集團(tuán)通過富春物流投資5億，占股10%，復(fù)星集團(tuán)通過上海星泓投資有限公司投資5億，占股10%。圓通、順豐、申通、韻達(dá)、中通各出資5000萬，占股5%。馬云任董事長，沈國軍任首席執(zhí)行官。

　　阿里巴巴提出“平臺型物流”的概念，這一模式的實(shí)質(zhì)是匯集快遞公司等，搭建物流網(wǎng)絡(luò)。剛剛過去的“雙11”顯示了阿里巴巴這一模式的強(qiáng)大之處，菜鳥網(wǎng)絡(luò)總裁萬霖公開表示，為了做好雙11物流，菜鳥協(xié)同了包括倉配、快遞在內(nèi)全國將近3000萬平方米的倉庫、分撥、配送點(diǎn)，超過300萬物流人員，18.8萬個(gè)快遞網(wǎng)點(diǎn)，近3萬個(gè)末端驛站、20萬組自提柜、超過10萬個(gè)快遞**點(diǎn)。

　　9月26日，阿里巴巴宣布將向旗下的菜鳥網(wǎng)絡(luò)投資53億，使其股份由原來的47%增加到51%。此外，阿里還計(jì)劃在未來5年繼續(xù)向菜鳥投入1000億，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)中國24小時(shí)、全球72小時(shí)必達(dá)，并進(jìn)一步推動中國社會物流總成本的降低。未來菜鳥物流網(wǎng)絡(luò)公司的財(cái)報(bào)將合并到阿里巴巴。

　　以電商匯聚產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集聚，這種模式無疑對地方政府極具說服力，也意味著阿里將加大倉儲物流用地的獲取力度。

　　此外，深耕零售行業(yè)多年的蘇寧也是不甘寂寞。11月13日晚間，蘇寧云商發(fā)布公告，全資子公司江蘇蘇寧物流與深創(chuàng)投不動產(chǎn)擬聯(lián)合發(fā)起物流地產(chǎn)基金，投資公司擬建、在建及已建成高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施，并尋求并購其他市場主體的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施�；鹉繕�(biāo)規(guī)模300億元，首期募資50億元，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)管理倉儲規(guī)模1200至1500萬平米。

　　關(guān)于此次合作的目的，蘇寧云商在公告中指出，成立物流基金，一方面可以投資收購公司已有的倉儲物業(yè)，盤活資產(chǎn)，回籠資金，并進(jìn)行再投資，持續(xù)獲得新的倉儲資源;另一方面該物流基金還將市場化投資并購成熟物業(yè)、開發(fā)建設(shè)新的物業(yè)，由公司輸出物流倉儲及運(yùn)營管理能力，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)發(fā)展模式，持續(xù)提升蘇寧物流能力。

　　當(dāng)前中國物流地產(chǎn)，藍(lán)海or紅海?

　　當(dāng)前，中國物流地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從發(fā)展機(jī)遇來看，中國人均物流倉儲面積仍與美國存在較大差距：在數(shù)量上，中國日益增長的制造業(yè)進(jìn)出口、零售及電商業(yè)務(wù)、相關(guān)第三方物流產(chǎn)業(yè)的巨大規(guī)模產(chǎn)生的物流需求與嚴(yán)重不足的社會物流供給相矛盾。

　　根據(jù)世邦魏理仕以及中國倉儲協(xié)會的報(bào)告稱，目前我國的人均物流面積為0.4平方米，與美國的5.5平方米仍有約13倍的差距;在質(zhì)量上，中國由整體產(chǎn)業(yè)化升級所導(dǎo)致的高端、智能化的現(xiàn)代化物流設(shè)施需求與總體上技術(shù)處于落后物流設(shè)備供給相矛盾。在市場上6億平方米的物流倉儲設(shè)施供給中，僅有五分之一為現(xiàn)代化倉儲物流設(shè)施，大部分仍為傳統(tǒng)模式下的物流設(shè)施，提供效率低下的物流服務(wù)。

　　伴隨著電商快速發(fā)展，中國網(wǎng)上零售繼續(xù)保持快速增長;主要城市物流倉儲租金、物流租金仍處于上升通道，且與住宅、商業(yè)相比，其前期投入少、租期較長，投資回報(bào)率較高，處在7%-8%左右的區(qū)間;現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃及“八橫八縱”高鐵規(guī)劃已出爐，未來交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與發(fā)展完善為物流地產(chǎn)市場發(fā)展提供了空間。

　　從面臨的挑戰(zhàn)來看，由于物流地產(chǎn)前些年在規(guī)模化發(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資**期通常在15年以上，也相應(yīng)為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。

　　可見，中國物流地產(chǎn)的規(guī)�；瘯r(shí)期已過，當(dāng)前市場有效供給不足，高端物流市場存在發(fā)展空間，在新的發(fā)展格局中，中國物流地產(chǎn)面臨著結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。